CONTRACTAREA ÎN CONSTRUCŢII

1. Introducere

            Contractul este actul juridic încheiat prin acordul de vointa între entitatea achizitoare (investitor) si contractantul (ofertantul) care va realiza proiectul de constructii.

            Pentru investitiile publice, forma de contract este, de regula, cea din conditiile de contractare, transmise contractantilor de catre entitatea achizitoare prin documentele licitatiei.

            În unele cazuri, pâna la încheierea contractului acesta poate trece prin urmatoarele faze:

·      forma de contract propusa de entitatea achizitoare si care face parte din documentele licitatiei;

·      forma de contract acceptata de contractant si care însoteste oferta;

·      forma finala de contract definitivat si semnat de parti dupa adjudecare si negociere.

            Contractul este compus din formularul de contract, din conditii generale, suplimentare si speciale de contractare si celelalte documente precizate în formularul de contract.

            Conditiile generale de contractare sunt reprezentate de documentul  care pune la dispozitia partilor contractuale principiile generale aplicabi 353e47d le pentru contractarea în constructii. În toate cazurile, ele devin parte integranta a unui contract de executare a lucrarilor de constructii.

            Conditiile suplimentare de contractare sunt cuprinse în documentul complementar conditiilor generale de contractare, prin care se fixeaza clauze specifice contractelor încheiate de o anumita entitate achizitoare.

            Conditiile speciale de contractare sunt reprezentate de documentul care completeaza sau, eventual, modifica conditiile generale si suplimentare de contractare, aplicabile unui anumit contractant.

            În mod traditional, clientii apeleaza la arhitecti sau ingineri pentru proiectarea si supervizarea executarii constructiilor. În ultimii ani însa, pe plan mondial, pentru proiectele de dimensiuni mari cum ar fi centralele electrice, aeroporturile, rafinariile de petrol si alte obiective complexe similare, aceasta metoda s-a dovedit relativ ineficace. Cauzele care au condus la aceasta situatie sunt urmatoarele:

·        Competenta insuficienta a proiectantului în managementul numerosilor contractanti cu un grad înalt de specializare si complexitate tehnologica implicati în acest gen de proiecte;

·        Incapacitatea clientului de a-si defini în mod adecvat cerintele înca de la initierea proiectului.

Ca urmare, s-a încercat utilizarea unor aranjamente contractuale diverse pentru rezolvarea acestei situatii, incluzând contractele tip cost rambursabil, contractele la cheie, ofertarea în doua faze, contractele în serie si, în ultima vreme, contractele de management sau de proiectare si management.

În cazul în care clientul îsi asuma rolul de manager al proiectului, acesta va crea, în cele mai multe cazuri, o entitate organizatorica separata care va fi responsabila pentru proiectarea si construirea obiectivului. Managerul proiectului va încheia contracte pentru proiectare si constructie cu firme specializate.

Daca clientul nu are suficienta competenta pentru realizarea acestor aranjamente contractuale se apeleaza la firme sau specialisti independenti care se vor ocupa de managementul proiectului în numele clientului.

Aceasta tendinta care se manifesta în ramura constructiilor are impact asupra aranjamentelor contractuale utilizate pentru anumite tipuri de proiecte. Caracteristicile fiecarui tip de contract sunt prezentate în cele ce urmeaza.

2. Tipuri de contracte

           

            Principalele tipuri de contracte utilizate în constructii pot fi grupate în patru categorii. În ordinea cronologica a aparitie lor, acestea sunt:

·        Contracte traditionale

·        Contracte tip cost rambursabil

·        Alte forme de aranjamente contractuale

·        Contracte de management

A. Contracte traditionale

           

            Clientii sau managerii lor de proiect angajeaza arhitecti pentru pregatirea proiectului tehnic, selectarea contractantilor si supervizarea lucrarilor de constructii.

            Principalele forme de contracte traditionale sunt:

                  a) Contractul tip pret total

                  b) Contractul tip pret pe cantitati de lucrari

                  c) Contractul tip pret unitar

a) Contractul tip pret total

            Contractantul este invitat sa-si elaboreze oferta pe baza desenelor de executie si a Caietului de sarcini pentru proiectul de constructii. Contractantul trebuie sa estimeze toate costurile ocazionate de realizarea integrala a lucrarilor. De obicei nu se admit modificari ale pretului total oferit ulterior încheierii contractului, cu exceptia situatiilor în care clientul solicita modificari ale proiectului. Pretul poate fi divizat pe faze de executie pentru a facilita plata esalonata a lucrarilor.

b) Contractul tip pret pe cantitati de lucrari

            În unele tari, clientii prefera sa furnizeze contractantilor un document tip pentru prezentarea pretului - oferta. Acesta este întocmit pe baza desenelor de executie si a antemasuratorilor si cuprinde capitolele de lucrari ce trebuie realizate, o scurta descriere a acestora si cantitatile aferente. Contractantul trebuie sa completeze documentul cu preturile unitare pentru fiecare capitol de lucrare incluzând costurile cu forta de munca, materiale, utilaje, cheltuieli administrative, plata subcontractantilor si profit. Ponderând cantitatile de lucrari cu preturile unitare si însumând rezultatele se obtine pretul - oferta. Pe parcursul executarii lucrarilor, cantitatile de lucrari efectiv realizate sunt masurate si evaluate la pretul stabilit. Lucrarile aditionale necesare vor fi evaluate la un nou pret sau / si tinându-se seama de preturile unitare stabilite pentru lucrari similare.

c) Contractul tip pret unitar

            Multe proiecte sunt atât de complexe încât nu permit terminarea proiectarii înainte de organizarea licitatiei pentru adjudecarea lucrarilor de constructii si încheierea contractului. În aceste conditii, li se cere ofertantilor sa prezinte preturi unitare pentru o lista de categorii de lucrari tipice proiectului ce urmeaza a fi realizat. Pentru fundamentarea preturilor li se ofera contractantilor desene de executie preliminare si  uneori studii geologice, împreuna cu cantitatile aproximative de lucrari. Plata contractantului pentru lucrarile efectiv executate se face pe baza masurarii acestora si evaluarii lor la preturile unitare convenite. Pentru categoriile de lucrari care nu au fost incluse în lista furnizata ofertantilor, preturile se renegociaza.

B. Contracte tip cost rambursabil

           

            Ca si în cazul contractelor standard, clientul apeleaza la arhitecti pentru realizarea proiectului tehnic si supervizarea executarii constructiei. Principala caracteristica a acestor contracte este plata unui onorariu, în suma fixa sau ca un procent din valoarea costurilor directe, pentru realizarea lucrarilor de catre contractant. Costurile directe ale lucrarilor vor fi rambursate contractantului pe masura executarii lucrarilor.

            Acest tip de contract a fost creat pentru a permite realizarea lucrarilor de constructii pe masura ce avanseaza proiectarea obiectivului. Dezavantajul principal al acestui gen de contract consta în faptul ca antreprenorul poate creste costurile directe ale lucrarilor aproape fara restrictii, transferând în acest fel cea mai mare parte a riscurilor asupra clientului.

            Principalele forme de contract tip cost rambursabil sunt:

                  a) Contractul cu onorariu în suma fixa sau procentual

                  b) Contractul cu cost - tinta

a) Contractul cu onorariu în suma fixa sau procentual

            Contractantul si clientul negociaza un onorariu care sa acopere cheltuielile administrative si profitul contractantului. Costurile directe referitoare la plata salariilor, subcontractantilor, achizitionarea materialelor, asigurarea si exploatarea utilajelor sunt platite de catre client pe masura executarii lucrarilor. Prin urmare, clientul va plati în final costurile directe la care se adauga onorariul contractantului. Daca onorariul este calculat ca un procent din costurile directe, atunci riscurile pe care si le asuma clientul cresc si mai mult, pentru ca onorariul va creste pe masura cresterii costurilor directe.

b) Contractul cu cost - tinta

            Pentru a înlatura dezavantajele contractului cu onorariu clasic, clientii au cautat sa gaseasca o modalitate prin care sa sporeasca responsabilitatea contractantului cu privire la costurile proiectului. Solutia consta în stabilirea unei corelatii între onorariul platit contractantului si un cost - tinta stabilit de comun acord, pe baza unui set de desene de executie si specificatii tehnice. Onorariul platit se stabileste diminuând sau marind suma stabilita initial cu un procent din depasirea sau economia realizate, calculate prin diferenta dintre costul efectiv si costul - tinta al lucrarilor. Se tine seama si de modificarile solicitate de client pe parcursul executarii lucrarilor.

C. Alte forme de aranjamente contractuale

                

a) Parteneriatul

                 Parteneriatul consta în selectarea de catre client a unui anumit contractant, negocierea unui pret pentru lucrarea ce urmeaza a fi realizata si stabilirea de comun acord a programului de executie si a termenilor si conditiilor contractului.

                 Obiectivul principal este generarea unei cooperari reciproc avantajoase între contractant si client. Contractantul este încurajat sa discute cu clientul în mod deschis toate aspectele care ridica probleme în realizarea proiectului.

                 Antreprenorul - partener poate sa fie angajat prin organizarea unei licitatii, prin negocieri sau pe baza unei relatii traditionale. Ultima solutie este, de regula, preferata. Dupa selectarea contractantului se vor negocia termenii si conditiile contractuale, stabilindu-se obiective comune.

                 Avantajele parteneriatului constau în reducerea costurilor, a duratei de executie, în îmbunatatirea calitatii lucrarilor si în diminuarea surselor de conflict. Pentru utilizarea cu succes a parteneriatului clientul trebuie sa aiba experienta si competenta în proiectare si constructii pentru a putea avea un dialog util cu contractantul.

b) Contractele tip Constructie, Proprietate, Operare, Transfer

                 Aranjamentele contractuale de tip Constructie, Proprietate, Operare, Transfer (CPOT), Constructie, Operare, Transfer (COT), Constructie, Proprietate, Operare (CPO) etc. sunt tot mai utilizate în realizarea proiectelor majore de infrastructura, care erau finantate în mod traditional din surse guvernamentale.

                 În cadrul acestor contracte, întreprinzatorul (de regula un mare contractant sau un trust de contractanti) este responsabil  cu stabilirea relatiilor  contractuale si functionale între numeroasele parti implicate (Figura 12), strângerea fondurilor necesare pentru constructie,  exploatarea facilitatii si în final transferul proprietatii catre guvernul local dupa o perioada suficient de mare pentru plata împrumuturilor si a dobânzilor si obtinerea unui profit.

                 Proiecte cum ar fi centralele electrice, statiile de desalinizare a apei, autostrazile sau chiar unitati industriale de mari dimensiuni constituie exemple tipice de obiective pentru a caror realizare se utilizeaza acest tip de contracte. Folosirea contractelor tip Constructie, Proprietate, Operare, Transfer si a formelor derivate este cel mai frecvent întâlnita în tarile care întâmpina probleme în strângerea de fonduri la nivel national pentru realizarea proiectelor de mare anvergura si care apeleaza la firme puternice, multinationale pentru a avea acces la surse de finantare straine. De asemenea, aceasta metoda se utilizeaza din ce în ce mai mult în tarile industrializate în care guvernele nu doresc sa finanteze dezvoltarea infrastructurii prin sporirea impozitelor.

c) Ofertarea  în doua faze     

            Pentru proiectele complexe si de mari dimensiuni, ofertarea în doua faze poate permite îmbunatatirea controlului asupra costurilor si sporirea disciplinei.

            Prima faza consta  în formularea unei cereri de oferta adresata unui grup restrâns de firme, cu o experienta recunoscuta în domeniu. În prealabil, se poarta discutii între client si aceste firme referitoare la tipul, amploarea lucrarilor si capacitatea firmelor respective de a le realiza. Fiecare contractant trimite oferte cu un pret estimativ.

            Dupa selectia contractantului, în a doua faza, i se cere acestuia sa colaboreze cu proiectantul oferind consultanta în cea ce priveste  metodele de constructie, echipamentul necesar, atribuirea pachetelor de activitati pe subcontractanti, prioritatile, programul de executie si aprovizionare cu materiale, etc. Se calculeaza apoi pretul pe care clientul urmeaza sa-l plateasca si pe aceasta baza se încheie contractul.

d) Contracte în serie

            În cazul în care clientul  doreste sa realizeze mai multe proiecte similare, de exemplu scoli, se poate selecta un  contractant în urma unei licitatii, iar pretul ofertei câstigatoare poate constitui baza încheierii unor contracte ulterioare cu acelasi contractant pentru realizarea  proiectelor similare viitoare. Desigur, la încheierea noilor contracte se va tine seama de inflatie si alti factori obiectivi (de exemplu, diferentele provenind din realizarea fundatiei pe soluri cu caracteristici diferite). Aceasta metoda încurajeaza stabilirea unei relatii între parti bazata pe încredere.

e) Contracte tip proiectare si constructie (Contracte "la cheie")

                 Contractele "la cheie" se întocmesc în faza de proiectare a viitorului obiectiv. Dupa alegerea prin licitatie a contractantului, acesta va trebui sa realizeze proiectul tehnic, constructia obiectivului si, în unele cazuri, exploatarea pâna la atingerea parametrilor proiectati si întretinerea acestuia.

f) Contractul global

                 Contractul global[1] se încheie între entitatea achizitoare, pe de o parte, si contractant (antreprenor general) si furnizorul general, pe de alta parte, acestia din urma asumându-si raspunderea realizarii în ansamblu a proiectului, având dreptul sa încheie contracte de subantrepriza (subcontracte) cu contractanti sau furnizori de specialitate.

                 Acelasi contract global se poate încheia între entitatea achizitoare atât cu contractantul cât si cu furnizorul general, în care caz între acestia din urma intervine un contract de asociere care delimiteaza raspunderile partilor.

Figura 12.  Partile implicate si structura contractuala pentru un contract tip "Constructie, Proprietate, Operare, Transfer"

(Sursa: A. Vassileva, D. Curteanu, "Built Operate Transfer Projects and Their Potential Use in Central and Eastern Europe", comunicare stiintifica, Timisoara, 1997)

g) Contracte separate

                 Contractele separate[2] se încheie între entitatea achizitoare si mai multi contractanti si furnizori, câte un contract cu fiecare dintre acestia, în cazul în care entitatea achizitoare are capacitatea tehnica si organizatorica de a îndeplini functiile de furnizor si contractant general.

                 În acest caz raspunderea generala pentru realizarea proiectului revine entitatii achizitoare, contractantii si furnizorii raspunzând strict pentru lucrarile, livrarile si serviciile contractate separat.

h) Realizarea proiectului cu mijloace proprii

                 Unii clienti, cum ar autoritatile publice, firme din ramuri de interes strategic, unele firme de mari dimensiuni, au capacitatea de a realiza constructiile de care au nevoie cu forte proprii. În acest caz nu este necesara încheierea unui contract. Se poate recurge însa la executarea unor lucrari cu subantreprenori.

i) Subcontractul

                 Subcontractele se încheie între contractanti (antreprenori generali) si/sau furnizorii generali, pe de o parte, si contractantii (antreprenorii) si furnizorii de specialitate, pe de alta parte, pentru realizarea diverselor parti din proiect.

D. Contracte de management

                 Contractele de management au aparut ca raspuns la cerintele recente din cadrul ramurii constructiilor, referitoare la cresterea nivelului de competenta si atentie în planificarea si controlul proiectelor, începând de la studiul de fezabilitate pâna la receptia finala a lucrarilor. În prezent se utilizeaza trei sisteme:

a)   Contractul de management al constructiei

b)  Contractul de management

c)   Contractul de proiectare si management

a) Contractul de management al constructiei

                 Contractul se încheie între client si contractant (sau contractanti) (Figura 13 a, b). În prealabil, înca de la initierea proiectului, clientul angajeaza un manager al constructiei care îl va consilia, va planifica si coordona realizarea obiectivului. Managerul constructiei este, de regula, o firma de constructii selectata dintre cele mai prestigioase la nivel national. Aceasta nu va realiza în mod direct nici o lucrare de constructii, rolul ei fiind asemanator cu cel al proiectantului sau consultantului. Domeniile în care îl va consilia pe client sunt constructabilitatea proiectului, crearea si atribuirea pachetelor de activitati pe subcontractanti, încheierea contractelor de aprovizionare, conducerea licitatiei si realizarea constructiei. În schimbul serviciilor sale managerul constructiei va primi un onorariu.

(a)   Contractual

	Contractanti ai lucrarilor

(b) Organizational

                 Figura 13. Contractul de management al constructiei

(Sursa: F. Harris, R. Mc Caffer, "Modern Construction Management", Blackwell Science Ltd., 1995)

b) Contractul de management

                 Multi clienti considera ca riscul utilizarii mai multor contractanti, implicat de utilizarea contractului de management al constructiei, este prea mare. Ca urmare, a aparut tendinta de angaja un singur contractant care sa conduca realizarea constructiei prin subcontractarea lucrarilor. În aceasta situatie, desi atributiile contractantului general sunt similare cu cele ale managerului constructiei, riscurile pe care si le asuma acesta sunt mai mari, întrucât - desi nu participa direct la realizarea lucrarilor - are raspunderea executarii acesteia în termenele, de calitatea si cu costurile stabilite.

                 Aranjamentele contractuale si organizationale pentru acest gen de contract sunt prezentate în figura 14 a, b.

(a)Contractual

	Subcontractanti

(b) Organizational

                 Figura 14. Contractul de management

(Sursa: F. Harris, R. Mc Caffer, "Modern Construction Management", Blackwell Science Ltd., 1995)

c) Contractul de proiectare si management

                 Clientul realizeaza cu forte proprii sau printr-o firma independenta de proiectare desenele initiale de ansamblu ale obiectivului si, pe baza acestora, se solicita oferte. Contractantul care ofera cel mai redus cost pentru proiectarea si executia obiectivului este preferat, dar se tine seama si de reputatia, calitatea serviciilor si onorariul solicitat pentru managementul proiectului.

                 Contractantul câstigator va organiza licitatii si va alege atât proiectantul cât si subcontractantii prin intermediul carora va realiza constructia. El nu va realiza nici o lucrare de constructii în mod direct.

                 Acest tip de contract constituie o dezvoltare logica a contractului de management, incluzând si activitatile de proiectare. Aranjamentele contractuale si organizationale în acest caz sunt prezentate în figura 15 a, b.

(a)Contractual

(b) Organizational

                 Figura 15. Contractul de proiectare si management

(Sursa: F. Harris, R. Mc Caffer, "Modern Construction Management", Blackwell Science Ltd., 1995)

3. Selectia unui tip de contract

                      Selectia tipului de contract care va fi utilizat pentru realizarea constructiei trebuie sa tina seama de caracteristicile proiectului si de particularitatile organizatiei client. Aceasta constituie un element esential pentru realizarea cu succes a proiectului si de aceea trebuie sa i se acorde o mare atentie si sa fie realizata cât mai curând posibil dupa initierea proiectului.

                 Este necesar sa se compare caracteristicile proiectului cu caracteristicile fiecarui tip de contract. În acest scop prezentam în tabelul de mai jos o comparatie a caracteristicilor principalelor tipuri de contracte:

Caracteristica	Traditional	"La cheie"	Management	Managementul constructiei
Diversitatea responsabilitatii	Moderata	Limitata	Mare	Mare
Dimensiunea pietei de pe care se testeaza preturi - oferta	Moderata	Limitata	Moderata	Mare
Definirea precisa a cerintelor clientului	Nu	Da	Nu	Nu
Rapiditatea începerii constructiei	Redusa	Rapida	Rapida	Rapida
Flexibilitate în realizarea schimbarilor	Acceptabila	Limitata	Acceptabila	Buna
Capacitatea de a contracta si de a realiza treptat constructia	Acceptabila	Limitata	Acceptabila	Buna
Capacitatea de monitorizare a costurilor de catre client	Buna	Slaba	Buna	Buna
Consultarea constructorului înca din faza de proiectare	Moderata	Buna	Moderata	Buna
Influenta clientului asupra selectiei subcontractantilor	Limitata	Nici una	Buna	Buna
Posibilitatea controlarii calitatii de catre client	Moderata	Moderata	Moderata	Buna
Existenta posibilitatii contractantului de a specula  fluxul de  numerar	Da	Da	Da	Nu
Stimularea financiara a contractantului pentru conducerea eficace a proiectului	Puternica	Puternica	Slaba	Minima
Potential conflictual	Moderat	Ridicat	Moderat	Minim

            Semnificatia caracteristicilor principalelor tipuri de contracte este urmatoarea:

1. Diversitatea responsabilitatii. Un grad ridicat de dispersie a responsabilitatii face sa sporeasca puterea decizionala si de control a managerului de proiect, dar poate conduce si la un fenomen de diluare a responsabilitatii.

2. Dimensiunea pietei de pe care se testeaza preturi - oferta. În cazul în care realizarea ofertelor de catre contractanti necesita costuri mari cu completarea documentatiilor proiectului puse la dispozitie de catre client, acestia ar putea fi descurajati sa participe la licitatie, cu exceptia situatiei în care se organizeaza o licitatie publica restrânsa. Acest tip de licitatie îngusteaza piata de pe care se testeaza preturi-oferta si poate conduce la obtinerea unui pret necompetitiv daca nu se realizeaza înaintea licitatiei evaluari preliminare ale contractantilor.

3. Definirea precisa a cerintelor clientului. În cazul contractelor "la cheie" definirea cerintelor clientului trebuie facuta foarte precis înca din stadiul initial al demararii proiectului si este necesar ca aceasta sa aiba un caracter definitiv. Celelalte tipuri de contracte permit definirea treptata a cerintelor clientului, abordare care poate fi utila pentru proiecte cu un grad mare de complexitate si risc.

4. Rapiditatea începerii constructiei. Este redusa în cazul contractelor traditionale, pentru ca nu se poate începe constructia înaintea finalizarii proiectarii. Toate celelalte tipuri de contracte asigura posibilitatea realizarii progresive, în paralel, a proiectarii si constructiei.

5. Flexibilitate în realizarea schimbarilor. Acest criteriu se refera la usurinta cu care clientul poate realiza modificari pe durata realizarii constructiei fata de proiectul initial. În cazul contractelor "la cheie" flexibilitatea este redusa, în timp ce în cazul celorlalte tipuri de contracte aceasta variaza în limite rezonabile.

6. Capacitatea de a contracta si de a realiza treptat constructia. În situatiile în care proiectul prezinta elemente importante de risc sau sursele de finantare a realizarii acestuia sunt limitate poate fi utila contractarea si realizarea treptata a constructiei.

7. Capacitatea de monitorizare a costurilor de catre client. Toate tipurile de contracte ofera, în grade diferite, posibilitati de monitorizare a costurilor de catre client.

8. Consultarea constructorului înca din faza de proiectare. Implicarea constructorului în faza de proiectare poate conduce la gasirea unor solutii tehnice mai eficiente pentru ca în acest fel se tine seama de interesele constructorului înca de la definirea proiectului. Prin utilizarea contractului "la cheie" clientul urmareste în mod clar realizarea unei astfel de situatii.

9. Influenta clientului asupra selectiei subcontractantilor. Influenta clientului în aceasta privinta este limitata în cazul contractului traditional si nu este posibila în cazul contractului "la cheie".

10. Posibilitatea controlarii calitatii de catre client. Contractele "la cheie" nu ofera monitorizarea calitatii pentru client; daca acesta doreste acest lucru trebuie sa angajeze o firma sau un specialist independent. În cazul celorlalte tipuri de contracte, membrii echipei de proiectare, contractantul general sau managerul constructiei pot avea responsabilitati de monitorizare a calitatii pentru client.

11. Existenta posibilitatii contractantului de a specula fluxul de numerar. Deoarece realizarea lucrarilor de constructii antreneaza tranzactii financiare importante, contractantul general poate obtine beneficii daca reuseste sa încaseze cât mai repede fondurile cuvenite si sa întârzie cât mai mult posibil efectuarea platilor. Aceasta procedura poate afecta atitudinea si performantele subcontractantilor. În cazul în care platile catre subcontractanti se afla sub controlul direct al clientului sau al managerului constructiei, aceasta situatie se poate transforma într-un avantaj.

12. Stimularea financiara a contractantului pentru conducerea eficace a proiectului. Contractele "la cheie" si cele traditionale ofera o buna stimulare financiara a contractantului pentru performanta, în timp ce în cazul contractului de management sau de management al constructiei contractantul primeste un onorariu care nu este neaparat legat de performantele obtinute.

13. Potentialul conflictual. Calitatea, termenele si costurile realizarii constructiei pot fi îmbunatatite printr-o buna colaborare în cadrul echipei de proiect. Tipurile de contracte care recunosc variatele responsabilitati ale partilor implicate în managementul lucrarilor de constructii si care exclud exploatarea vreuneia dintre parti sunt cele care asigura evitarea conflictelor.

            Având în vedere aspectele prezentate se poate observa ca nu exista un tip de contract ideal, adecvat oricarei situatii. Fiecarui gen de proiect îi corespund anumite caracteristici ale unui tip de contract. Clientul trebuie sa decida care sunt caracteristicile principale de care va tine seama în selectarea tipului de contract. Pentru contracararea caracteristicilor considerate secundare, dar defavorabile se pot încerca adaptari si perfectionari ale tipurilor de contracte prezentate. În acest demers însa trebuie procedat cu cea mai mare atentie pentru a nu compromite caracteristicile de baza ale contractului.

4. Recomandari pentru succesul contractarii în constructii

           

            Un studiu întreprins de profesorii William Badger si Steven Gay de la scoala de Constructii "Del Webb" din cadrul Universitatii de Stat din Arizona[3] a pus în evidenta cele mai importante zece aspecte referitoare la succesul contractarii în constructii. Acestea pot fi sintetizate sub forma a zece recomandari, însotite de avantajele pe care le implica si solutiile ce trebuiesc adoptate pentru aplicarea lor.

1) Documentarea zilnica a lucrarilor realizate

Avantaje:        - ajuta la evitarea litigiilor si proceselor cu clientii;

                        - este utila în estimarea, planificarea si programarea proiectelor viitoare;

                        - creeaza o baza pentru colaborarea onesta între partile implicate în proiect.

Solutii:            - întocmirea de jurnale ale convorbirilor telefonice;

                        - arhivarea faxurilor si a scrisorilor de confirmare;

                        - întocmirea de minute ale sedintelor si discutiilor dintre parti;          

                        - fotografii ale stadiilor de executie;

                        - jurnale de santier.

2) Utilizarea unor contracte tip, cunoscute si testate

Avantaje:                    - evitarea neîntelegerilor si omisiunilor;

                        - familiaritate si confort cu conditiile si prevederile contractuale.

Solutii:            - utilizarea de contracte standard;

                        - angajarea unui avocat specialist în domeniu, daca se utilizeaza contracte nestandardizate.

3) Includerea unei clauze de arbitrare a conflictelor

Avantaje:        - economii de timp si bani;

                        - arbitrii (specialisti reputati în domeniu) înteleg mai bine problemele din constructii comparativ cu instantele de judecata.

Solutii:            - asigurati-va ca se va putea apela la serviciile unui arbitru independent, specialist în constructii;

                        - arbitrul trebuie sa aiba o buna reputatie si sa aiba sediul în apropierea amplasamentului proiectului, pentru a evita costurile de deplasare ridicate.

4) Includerea unei clauze privind modul de efectuare a platilor

Avantaje:        - asigura efectuarea corecta si la timp a platilor;

                        - permite cunoasterea penalitatilor pentru depasirea termenului de executie convenit.

Solutii:            - cititi clauza privind modul de efectuare a platilor;

                        - cautati sa întelegeti toate aspectele referitoare la efectuarea platilor;

                        - negociati modificari, daca considerati necesar.

5) Lucrati numai cu firme cu o reputatie bine cunoscuta

Avantaje:        - evitarea problemelor referitoare la întârzieri ale platilor sau neefectuarea acestora, depasirea termenelor de executie, calitate slaba a lucrarilor.

Solutii:            - Cercetati performantele si modul de derulare al unui proiecte anterioare;

                       

6) Verificarea contractului înainte de semnarea acestuia

Avantaje:        - asigura evitarea omiterii unor aspecte importante;

Solutii:            - cititi contractul înainte de a-l semna;

                        - revedeti desenele si specificatiile de executie;

                        - vizitati amplasamentul santierului

7) Includerea unor clauze referitoare la modificarile solicitate pe parcursul executarii proiectului

Avantaje:        - evitarea neîntelegerilor si conflictelor referitoare la acest aspect;

                        - asigurarea unui acord între parti referitor la plata si stabilirea duratei de executie a modificarilor proiectului solicitate pe parcurs.

Solutii:            - stabiliti cine are autoritatea de a emite si aproba ordine de modificare a proiectului;

                        - realizati descrieri amanuntite si clare ale modificarilor, cu precizarea costurilor si duratelor;

                        - analizati modul în care modificarea va afecta celelalte elemente ale proiectului.

8) Întocmirea de oferte preponderent pentru tipuri de lucrari cunoscute

Avantaje:                    - riscuri mai reduse;

                        - competitivitate ridicata;

                        - potential mai ridicat pentru obtinerea unui profit acceptabil;

                        - detinerea unor competente, resurse, echipamente si furnizori adecvati.

Solutii:            - pentru lucrari de dimensiuni mai mari decât cele familiare: efectuarea de cresteri graduale ale dimensiunii resurselor sau apelarea la subantreprenori;

                        - pentru lucrari de natura diferita: începerea cu proiecte de dimensiuni mici;

                        - în cazul schimbarii zonei geografice: investigarea amanuntita a zonei si începerea cu proiecte de dimensiuni mici.

9) Crearea si mentinerea unor relatii bune cu partenerii de afaceri

Avantaje:        - atragerea unor clienti onesti;

                        - în cazul aparitiei unor probleme se poate beneficia de prezumtia de nevinovatie;

                        - construirea unor retele de relatii care devin o resursa importanta a firmei;

Solutii:            - Fiti cinstit si corect;

                        - Înscrieti-va în organizatiile profesionale si fiti activ în cadrul acestora.

10) Promovarea si adoptarea unui comportament etic

Avantaje:                    - obtinerea de noi contracte în conditii mai bune datorita cresterii puterii de negociere;

                        - în cazul aparitiei unor probleme se poate beneficia de prezumtia de nevinovatie;

                        - câstigarea respectului si bunavointei partenerilor din cadrul industriei;

                        - linistea constiintei.

Solutii:            - Puneti-va în locul victimei potentiale;

                        - Nu va asociati cu firme care au avut comportamente lipsite de etica.